随着一系列政府调控措施，中国房价疯涨的势头在2018年不见踪影，整个行业的基本面也逐渐发生了根本性的变化。

    瑞银报告指出，随着中国经济和城市化水平进入特定的历史阶段，中国城镇住宅的需求将会出现结构性的分化。考虑到城市本身的吸引力和人才引进政策，七大城市群的核心城市将会领跑中国住宅市场未来十年的发展。

    从年初开始，Guggenheim中国房地产指数ETF累计下跌接近13%，从侧面显示了中国房地产商的日子“很不好过”。

    (Guggenheim中国房地产指数ETF走势，来源：TradingView，点击图片即可轻松开始交易~)

    地产市场分化加剧 瑞银指出，分化将会是中国房地产行业未来数年的主旋律。

    一方面三大传统城市群（京津冀、长三角、粤港澳）和四大新兴城市群（长江中游、成渝、中原、关中平原）保持了较大的发展潜力。另一方面中国房地产市场的需求总量大概率已经见顶。

    （2017-2030商品住宅销量预测，来源：瑞银）

    瑞银认为，随着2017年以来以一二线城市为主的人才引进政策，未来城市新增人口主要将居住在核心一二线城市，从而造成房地产刚需区域也出现较大的分化。瑞银预计，2017-2030中国城镇年均住宅需求约为14.1亿平方米，而考虑到2017年的商品房实际销售面积已经达到14.5亿平方米，后续出现拐点的可能性很高。

    （2017-2030中国新增房地产需求预测，来源：瑞银）

    改善型住宅市场或存机会 瑞银指出，城市化进程、人口迁移现象和中国人口结构的变化将会决定未来十年房地产行业的市场机会。

    中国目前正处于城市化发展的第二阶段，这一阶段的主要特征就是居民加速向大城市聚集，考虑到特大城市人口总量目标调控限制，对于核心二线城市将构成利好，区位较为不利的城市将会面对人口净流出的压力。（城市化的不同发展阶段与人口聚集效应，来源：瑞银）

    这种人口向大城市聚集的现象在美国和日本发展的过程中也曾经出现过。

    美国、日本城市化进程与人口聚集的关系，来源：瑞银）

    同时，考虑到中国人口的出生率虽然在开放二孩之后出现过明显的反弹，但是长期来看很难作为利好楼市的基础因素。自2017年以来一系列主要目标是大学应届毕业生的人才落户政策密集出台，瑞银认为这一批有较高学历的人群未来十年或成为支撑当地房价的主力人群。

    （人口红利很难继续支撑房地产业快速发展，来源：瑞银）

    瑞银预计，虽然25-44岁的适龄购房人口将会从4.4亿下降到3.9亿，但35-44岁的改善性目标人群将会从2亿上升到2.4亿，这也意味着25-34岁的**置业目标人群将会从2.4亿大幅下滑至1.5亿。

    （中国25-44岁人口数量预测，来源：瑞银）

    瑞银同时指出，中国未来十年的经济增长与日本1970-1990经济稳定增长时期类似，经济水平的中高速增长也会使得居民财富水平持续提升，改善性住房需求将会持续释放。随着城镇居民户均居住面积和住房保有量快速提升，刚需“*紧迫”的时段可能已经过去。

    （中国城镇居民户均住房保有量和人均居住面积已经达到日本2008年水平，来源：瑞银）

    核心增长区域：七大城市群 根据中国政府的城市群**纲要，未来中国有望形成七大城市群。

    （中国政府批复的城市群建设计划和潜在**，来源：瑞银）

    瑞银通过研究指出，以长三角、京津冀和粤港澳为代表的三大传统城市群已经形成了高端产业壁垒，随着高等教育资源优势和城市生活的便捷性，高校毕业生留存数量将会成为未来购房的主力人群。

    而且随着政府**，三大城市圈内部的交通便利性也将大幅提高，考虑到核心城市高企的房价，周边中小城市住宅市场或将受益。

    （长三角城市通勤时间将会进一步缩短，来源：瑞银）

    （上海与周边城市房价对比，来源：瑞银）

    而对于成渝、中原、关中平原和长江中游四个城市群而言，虽然经济仍将保持较快增长，但是受到整体规模的限制，瑞银*看好的仍然是这些城市群的核心城市。

    新兴城市群核心城市GDP增速与平均增速对比，来源：瑞银）

    新兴城市群也采取了多种措施来引进年轻人才，瑞银认为这也将会是支撑当地经济和住宅需求的重要因素。

    同时，随着中国房地产增长逻辑的变化，考虑到核心一二线城市拿地成本较高，改善型需求对于开发商的产品设计和配套发展要求更高。瑞银预计头部公司将会凭借融资成本和开发经验获得更多的份额，行业集中度或将进一步提高。