“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”！住房和城乡建设部日前公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》引发广泛关注。权威专家称，此举系为了和国际接轨，既有利于解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题，也有利于解决住户使用面积不透明问题。  

和国际接轨  

有利于消费者权益的保护  

受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司牵头承担了《住宅项目规范（征求意见稿）》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者采访时说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。  

该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。  

部分地区已试点  

新政几乎不影响房价  

2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”，并无强制要求。实践中，我国多地住宅建筑主要以建筑面积交易。中原地产首席分析师张大伟透露，除重庆自2002年就已明确“商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据”外，近年来已有多个城市启动相关试点或两种计价方式并行。“目前各地开始有一些试点。全国真正执行的只有重庆一个城市，其他试点或者两种并行的还有北京、上海等。在这些城市的预售许可证里，一个是建筑面积的定价，另一个是套内使用面积的定价。这个政策大家很关注，但其实在两三年之前试点就已经出现了。”  

新政策会不会对房价产生影响？张大伟认为，主要受政策影响的是期房交易，因为其得房率存在波动和不确定性，二手房和现房交易几乎不受影响。对于有房一族以“使用面积”进行交易可能导致资产缩水的顾虑，北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为，未来政策适用范围或将进一步细化，仅目前来看，无论哪种面积计算方式，房屋总价都是不变的，对房屋所有人影响不大：“比如你房子的建筑面积100平米，单价比如是5万，那么总价500万。建筑面积除以1.333，使用面积大概70多平米，总价500万不变，单价就不是5万了，肯定是高于5万的。”  

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