2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展**纲要》，**近期至2022年，远期展望到2035年，致力于建成充满活力的***城市群。从远期看，对粤港澳区域未来房地产的推动作用是毋庸置疑。然而，在房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，粤港澳湾区楼市调控持续深化的背景下，2018年粤港澳9市房地产表现如何，未来走向如何，本文进行简要分析。

广东省销售额领跑全国各省，粤港澳九市是广东省主力成交区域

从规模来看，广东销售额在全国省份中已多年稳居**，商品房销售额2015-2017年是全国单省的近4倍，广东商品房销售额比单省均值2012-2017年不断增加；2018年，在坚持“房住不炒”定位的持续调控下，广东房地产市场热度有所下降，广东省商品房销售额、销售额占全国比重均有所下滑，但整体体量仍处近年高位。

图：2012年以来广东省商品房销售额及占全国比重

资料来源：CREIS数据库

其中，粤港澳九市（即珠三角）是广东省主力成交区域。2013年以来珠三角商品房销售额占全省比重均在80%以上，商品房销售面积均在60%以上。在分类调控、因城施策的原则下，过去两年，珠三角地区的热点城市围绕“房住不炒”定位不断加强市场调控，限贷、限购、限价、限签、限转让等调控措施促使珠三角地区商品房销售面积同比自2017年以来持续负增长，其中2018年降幅同比虽进一步扩大，但呈逐季收窄趋势，全年同比下降10.4%。

粤东西北地区因地方政策环境相对宽松，受珠三角热点城市外溢需求带动，2017年商品房销售量同比大幅增长。但随着信贷政策整体收紧，粤北区域于2018年初、粤东西区域于2018年下半年增速由增转降，至2018年底均进入负增长区间，同比分别下降7.8%、4.9%和13.4%，同比降幅进一步增大。

图：2013-2018年广东各区域商品房销售面积、销售额（万平米、亿元）

资料来源：广东省统计局，统计口径：开发经营数据

　　图：2013-2018年广东各区域商品房销售面积同比增速

资料来源：广东省统计局，统计口径：开发经营数据

因此，我们认为在当前楼市整体不容乐观，稳地价、稳房价、稳预期的政策背景下，结合珠三角区域自身的房地产运转周期及粤港澳大湾区政策**利好，2019年珠三角区域整体将呈现继续止跌回升阶段，全年交易较为可期。作为广东省房地产主力成交区域，珠三角区域对房企而言仍属战略要地。

一手市场成交整体有所回升，城市继续分化

从数据上看，2018年粤港澳九市一手住宅总成交量较2017年有所回升。2018年粤港澳湾区9市一手住宅成交面积约6878万平米，同比上升10.9%。

分城市看，惠州、佛山、广州成交体量位居前三，均超1000万平米，分别达到1585万平米、1356万平米和1011万平米；其次是中山、肇庆、江门、东莞，成交体量均超500万平米；深圳、珠海低于300万平米。

从增速看，广州、江门、东莞成交体量同比均下滑，江门成交面积同比下降超20%；中山、珠海、佛山、深圳、惠州、肇庆成交面积同比均增加，中山成交面积同比上升超****，珠海成交面积同比上升超50%。

图：粤港澳湾区9城2013-2018年一手住宅总成交面积（万平米）

数据来源：CREIS数据库

　　图：粤港澳湾区9城2013-2018年一手住宅分城市成交面积（万平米）

数据来源：CREIS数据库；统计口径：网签数据

由于部分城市受限价、限签等政策影响，网签数据存在一定的失真性，为真实反映城市房地产发展现状，我们引入各城市二手房交易数据，综合分析各城市2018年房地产发展概况。

多数城市二手住宅成交面积同比均走低，仍以一手住宅成交主导

从二手住宅成交面积看，除肇庆、惠州未收集到相关公开数据外，珠海是**一个2018年二手住宅成交面积同比上升城市，广州、深圳、佛山、东莞、中山、江门2018年二手住宅成交面积均下滑。其中，东莞二手住宅成交面积同比下降35.8%，降幅显著，广州二手住宅成交面积同比下降25.5%，亦相对较高，佛山、中山、江门二手住宅成交面积同比下降均超5%，深圳微降1.5%，相对较低，从侧面印证多数城市2018年整体市场仍较低迷。

从2018年各城市一二手住宅成交面积比值看，深圳已进入存量房市场，一手房成交面积远低于二手房成交面积；广州一手住宅受2018年放开限价、限签等政策因素影响，一二手住宅成交面积比值较2017年逆转，一二手住宅成交面积比值由2017年的小于1变成2018年的大于1，当前仍以一手住宅成交主导，但未来将逐步走向存量市场；其余城市一二手住宅成交面积比值均大于1，仍然处于新房开发周期。

图：粤港澳湾区部分城市2015-2018年近三年二手住宅成交面积（万平米）

图：粤港澳湾区部分城市2018年一二手住宅成交面积对比（万平米）

数据来源：CREIS数据库、中指院搜集整理

从总量看，惠州、佛山、广州是粤港澳销售面积主力承载区域，成交面积均超1000万平米，其次是中山、肇庆、江门、东莞，成交体量均超500万平米，深圳、珠海相对较低。结合二手房市场表现从增速看，整体粤港澳区域2018年的市场热度应低于2017年，处于此轮周期的调整底部，2019年，各城市将陆续结束底部调整态势，企稳回升，当前珠海一二手成交均结束下行态势，回温趋势明显。

土地市场降温，宅地成交规模整体仍处高位

为响应住建部、国土部热点城市增加有效供应号召，2017年以来，粤港澳九市积极增加住宅用地供应，2017年、2018年粤港澳九市宅地供应**总建面均超5000万平米。从宅地成交看，2018年粤港澳九市土地市场热度低于2017年，流拍率增加， 2018年粤港澳9市住宅用地成交**总建筑面积为4399.9万平米，同比下降6.4%，尽管增速下降，但规模仍处近五年较高区位，有效保障了后续新房市场供应规模

图：粤港澳湾区9城2013-2018年宅地供应、成交**建面（万平米）

城市分化明显，广佛惠位居宅地成交规模前三甲

分城市看，佛山持续6年位居住宅用地成交**建筑面积首位，2018年宅地成交**建面达1203.25万平米，其次是广州，为994.93万平米，惠州、肇庆、江门均超400万平米。深圳、东莞、珠海、中山成交规模均低于250万平米，各城市土地成交规模分化趋势明显。

图：粤港澳湾区9城近五年住宅用地成交**建面（万平米）

数据来源：中指研究院整理

尽管2018年粤港澳九市土地市场热度下降，流拍率增加，土地成交价格及溢价率均回落，但整体宅地成交规模仍处高位，有效保障了后续新房市场供应规模，保障了市场后续的稳定运行。但分城市看，深圳、中山、珠海、东莞四城市囿于土地供应、成交规模的限制，未来新房供应或受影响。

当前粤港澳大湾区**已出台，对房地产市场的正面影响已逐步反馈在市场中，自政策出台以来，多城市监测到项目来电来访量增加，回温趋势较明显。但是我们认为在楼市整体下行的趋势中，2019年粤港澳9市将呈现量升价稳的特征，价格难以大涨。

2018年12月，中央为2019年楼市定调，稳地价、稳房价、稳预期被列入住建部2019年十项重点任务之首，此外，因城施政、分类指导的责任落在地方政府的头上。再加上近两年粤港澳9市加速住宅土地供应，保障后续新房市场供应，因此短期内粤港澳9市整体成交量将企稳回暖，长期看随着政策的逐步落地，区域价值逐步提升，带动价格攀升，区域长期潜力看涨。

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