问：指导标准制定的依据是什么，此次物业收费调价为何无听证会程序？

答：深圳市住建局回应称，此次物业收费指导标准调整依据主要包括物业管理法律法规中确定的物业服务基本内容、我市普通住宅物业管理成本调查情况，同时还结合我市工资水平和物价水平等因素进行综合评估和测算。

深圳市住建局表示，政府定价机关制定价格应听取社会意见。按照相关规定，听取社会意见有书面征求意见、座谈会、听证会、公开征求社会公众意见等多种方式，由于住宅物业服务收费不属于广东省价格听证项目，为此，这次采取在市住建局官网公开征求社会公众意见的方式，听取社会意见。

问：指导标准适用哪些范围，居住在保障性住房和城中村的人员收入偏低，还要提高物业管理费，合理吗？

答：深圳市住建局回应，《广东省定价目录（2018年版）》规定，我市保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费实行政府指导价。

别墅、商务公寓和已成立业主委员会的住宅区，物业管理服务收费实行市场调节价。如需调整物业管理费，由业主委员会与物业服务企业协商，确定物业管理费调整方案，然后召开业主大会会议表决，通过后方可调整。

深圳市住建局还表示，我市保障性住房实行市场化的物业管理，在小区配套、物业管理基础服务上和普通商品住宅小区没有差别，但考虑到保障房部分居住人员的收入情况，本指导标准规定保障性住房物业管理服务收费根据本指导标准对应的三级及以下收费标准执行。

深圳市住建局称，目前，我市城中村物业管理相对于普通住宅收费偏低，根据调查，主要原因是城中村物业管理除有部分政府补贴外，基础内容与普通住宅相比有所欠缺，大部分只有秩序维护费、停车费等需要租户缴纳，所以租户缴纳的管理费偏低。

故此，本指导标准建议城中村物业管理服务收费参照本指导标准对应的多层住宅四级及以下收费标准执行。

问：一些物业服务企业服务水平较低，为什么还要调整收费指导标准，允许他们涨价？

答：深圳市住建局回应说，我市一些住宅小区确实存在着物业管理水平下降的情况，除了有物业服务企业管理不善、物业服务从业人员素质较差等因素外，还存在一个客观原因。

近十年来，涉及到物业管理的人员成本、房屋维修养护成本等都在持续上涨。而物业管理费标准没有提高，物业服务企业就会尽可能通过各种方式缩减开支（比如减少工作人员或减少清洁、绿化、维修的频次等），以维持企业正常运营和利润，势必造成物业服务水平的下降。

深圳市住建局称，此次调整指导标准目的是为了让物业管理各主体客观了解我市普通住宅项目的物业管理收费标准情况，并为市场提供一个相对合理的参考标准，指导物业管理双方参照《指导标准》协商价格，实现物业服务“价质相符”，提高业主的获得感和满意度。

问：目前有一些物业服务企业侵占业主公共收益，为什么还要调整收费标准？

答：深圳市住建局回应称，目前确实有一些物业服务企业通过将小区公共部位广告位、场地出租等方式，将小区公共收益占为己有，侵占业主的公共利益。这种情况产生的原因是多方面的，如业主委员会成立难或运作不规范导致对物业服务企业监督不到位，同时，由于物业管理费标准偏低，物业服务企业为了维持企业运营，想方设法“另辟蹊径”增加收入，以弥补物业管理费的不足。

深圳正在进行《深圳经济特区物业管理条例》修订，该条例从降低业主大会和业主委员会的成立门槛、解决业主大会开设账户问题、建立业主共有资金管理制度、建立信息公开和信用管理制度等方面，为业主在物业管理中发挥主体作用扫除障碍，并进一步加强对物业管理各方主体的监督管理。

同时，该条例修订过程中也在探讨物业管理服务收费价格调整模式，以建立健全物业服务行业价格动态调整机制。新条例实施后，物业服务企业的行为将得到进一步的约束和规范。

问：物业管理质价不符时，业主的投诉渠道有哪些？

答：当业主认为物业管理质价不相符时，首先可由业主或业主委员会与物业服务企业沟通，要求物业服务企业按法律法规及物业服务合同约定履行职责，也可以通过协商按程序调整物业管理费标准；如物业服务企业不能按照合同约定提供相应水平的物业服务，可召开业主大会决定解除合同、更换物业服务企业。

政府部门在物业管理活动中履行行政监管职能。业主认为物业服务企业有违法违规行为，可以向街道办及其工作站、区住房建设部门或其他渠道反映和投诉，相关部门会按程序处理。协商或调解不成的，建议通过司法途径解决。

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

3、物业管理区域清洁卫生费用

4、物业管理区域绿化养护费用

5、物业管理区域秩序维护费用

6、办公费用

7、物业管理企业固定资产折旧

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9、经业主同意的其它费用

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

1、一般来讲，物业费不包括住宅内部设施设备维修费用，也就是业主家里比如电灯坏了、家中电路坏了、家里暖气不热、水笼头坏了等，物业是可以不提供服务的，提供的话，对此服务可以收费。

2、物业费不包括因建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。但此问题有义务替业主向开发商反映。保修期内由开发商负责维修，保修期外用维修基金。

3、物业费还不包括公共区域设备的大、中修费用及重大部件更换费用，此费用也是维修基金解决。

4、确实如此，很多人认为交了物业费，物业就应该啥都管才对。其实物业服务仅针对公共区域，以服务公共区域的设施设备、共有区域，为业主的生活环境提供保障。