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龙华棚改政策又有新变化？6个月未达95%将被终止！

来源：买房之前作者：admin2019-08-05 09:50反馈/举报

8月2日 为稳步推进深圳市龙华区棚户区改造工作，明确职责分工，规范工作程序，深圳市龙华区住房和建设局组织起草了《深圳市龙华区棚户区改造项目实施细则(试行)》（征求意见稿），现公开征求意见。

与其他区棚改政策相比，龙华区适当拓宽了棚户区改造政策的适用范围，棚改实施的对象不仅包括全区行政范围内实际功能以居住为主导的老旧住宅区，也包括与其相邻的小面积非住宅类宗地。

意见稿规定，在为期6个月的意愿征集时间内，有改造意愿权利主体的人数未达到权利主体总人数的95%，或所拥有建筑面积未达到总建筑面积的95%的，意愿征集工作将被终止。

由权利主体申报棚户区改造项目的，意愿征集需满足“双90%”。产权调换标准，按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2确定。

项目实施适用范围

在排除别墅区与城中村项目的基础上，龙华棚户区改造实施的对象不仅包括全区行政范围内实际功能以居住为主导的老旧住宅区，也包括与其相邻的小面积非住宅类宗地。

棚改申报条件

符合下列条件的旧住宅区可以申报棚户区改造项目：

（一）房屋使用年限在20年以上，或使用年限虽不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的；

（二）存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善；

（三）用地面积原则上不少于10000平方米。单个旧住宅区用地面积少于10000平方米的，应与同一街道内的其他相邻旧住宅区作为同一项目联合申报，且全体权利主体同意在项目范围内统筹搬迁安置或货币补偿的。

意愿征集“双90%”

项目申报包括权利主体申报和街道办事处依职权申报两种方式。

权利主体申报棚户区改造项目的，由业主委员会组织进行初步改造意愿征集；没有成立业主委员会的，由社区工作站组织进行初步改造意愿征集。完成初步改造意愿征集后，同意改造的权利主体占总数90%以上，且所拥有建筑面积占总建筑面积90%以上的，业主委员会或社区工作站可以向街道办事处申报棚户区改造项目。

街道办事处依职权申报棚户区改造项目的，可以自行组织或委托专业机构开展项目综合情况摸底调查，掌握旧住宅区的土地与建筑物信息、房屋权属、房屋质量、消防安全、使用功能、周边公共配套设施、改造意愿等情况，建立信息台账，并按照本实施细则规定自行组织开展前期工作。

计算权利主体人数时，单套房屋共同共有或者按份共有的全体共有人按一个权利主体计算。

搬迁安置补偿和奖励标准

全区棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及两者相结合等方式，由权利主体自愿选择。搬迁安置补偿标准按照如下规则确定：

（一）货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）的规定确定；

（二）实行产权调换的，原则上实行原址回迁，产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2确定；

（三）奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，**不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

6个月未达95%，项目将被终止

在改造意愿征集阶段，街道办事处将在项目范围内发布意愿征集公告和搬迁安置补偿标准以后，进行为期6个月的意愿征集工作。有改造意愿权利主体的人数未达到权利主体总人数的95%，或所拥有建筑面积未达到总建筑面积的95%的申报项目意愿征集工作将被终止。此外，对于同时满足人数和面积比例要求的项目，《实施细则》也规定了街道办事处有权根据实际情况提出终止。

在项目签约阶段，《实施细则》规定了项目可申请终止的三类不同的情形：一类是已签约权利主体人数未达到权利主体总人数的95%，或所拥有建筑面积未达到总建筑面积的95%，实时主体可以申请终止项目；一类是占比人数和面积均未达到95%比例要求的；还有一类是占比人数和面积均达到了95%比例要求，但因其他原因需要终止的，项目实施主体都具有向街道办事处提出终止的权利。

核心部门的职责分工

一是完善了区主管部门的部分工作职责。包括制定区棚户区改造规范性文件，受理、审查街道办事处的项目申报，将列入区棚户区改造年度计划的项目申报纳入市保障性安居工程年度计划，组织开展项目立项、选址工作，负责项目涉及的政策性住房信息核查，对项目建筑物拆除工程进行备案、监督和确认，办理项目建设工程招投标备案、施工许可、质量安全监管、竣工验收备案等内容。

二是赋予了区城市更新和土地整备局部分工作职责，具体包括：负责项目范围内涉及历史遗留问题的用地处理，对需要启动行政征收的项目报请区政府实施行政征收等内容。

三是新增了街道办事处的部分工作职责，包括：申报项目，开展项目立项、选址工作，组织实施主体开展项目信息核查，组织开展项目搬迁安置补偿协议签约工作，处理项目涉及的**维稳事项等内容。其中，组织开展项目搬迁安置补偿协议签约工作还包括街道办事处与项目实施主体、权利主体三方签订搬迁安置补偿协议。

主要特点

《实施细则》的内容，主要是明确龙华各职能单位在棚改中的职能分工，确定棚改项目的工作程序，以便使棚改政策更具操作性。龙华住建局在制订《实施细则》的过程中，始终把便于棚户区改造工作的开展放在出发点上，不仅注重对上位政策的细化落实，而且也注重积极借鉴其他区的工作经验和结合我区的实际情况，建立了“一套制度、一个机制和一个目标导向”，其主要特点具体表现在以下2个方面：

（一）在结合本区实际的情况下注重项目的可实施性

1、建立了一套统一的领导制度。将区棚户区改造工作指挥部（区指挥部）与区保障性安居工程建设指挥部进行合署办公，明确了区棚户区改造工作组织方式，有效地解决了区指挥部与区保障性安居工程建设指挥部、区城市更新领导小组之间在项目实施决策过程中的关系。

2、建立了一个贯穿项目实施全过程的监督管理机制。规定了相关主管部门从项目申报到项目竣工验收全过程的职责要求。在项目前期，主要涉及改造意愿征集和项目筛选申报，通过设立一定门槛，确保所申报的项目具备改造实施的基础，在一定程度上保障了后续工作的高效推进。在项目后期，特别是项目建设中，《实施细则》对建设工程方案设计核查、建设工程**许可、建设工程施工许可、建设工程**验收以及竣工验收备案都提出了具体要求。

（二）侧重于棚户区改造项目具有“房住不炒”的属性和保障公共利益的目标导向

根据深圳市开展的在深工作无房人才群体的住房需求专项调查，我区有近八成左右的具有本科以上学历、30至40岁的从业人员没有自己的住房，高企的房价迫使无房人才群体将目光转向住房租赁市场，而已建和在建的人才和保障性住房根本无法满足大量的住房需求，大多数人仍依赖于通过租住辖区内现有的商品住宅小区和城中村解决居住问题。随着近年来房屋租赁市场价格的不断攀升，龙华区基础性人才和低收入群体的生活成本也随之不断提升，在某些地区已经出现了因住房问题而产生的“人才挤出效应”。

针对当前面临的严峻形势，龙华住建局按照“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位...把民生属性摆在更加突出位置”的要求，强调棚户区改造项目具有保障公共利益的目标导向，在《实施细则》中创新性地提出将区人才住房专营机构作为项目实施的主体，从**限度上地保障了棚户区改造项目的建设是主要用于人才住房和保障性住房。

但为了确保项目实施主体在确认过程中的合理性和合法性，《实施细则》同时也规定，其它经济组织或个人经招标方式确认后也可以以股东身份参与项目建设，但必须确保区人才住房专营机构在项目建设中的主导作用，改造后的项目除了部分用于搬迁安置住房之外，将全部用作人才住房和保障性住房。

关键词：深圳市龙华区棚户区改造项目、深圳楼市地产、深圳最新楼盘、房价走势责任编辑：胡欢

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