“赌石是珠宝行业术语，一刀下去，要么一夜暴富，要么倾家荡产。而城市更新项目涉及到大量的政策和市场变化，与赌石有着微妙的共通之处。”

城市更新是近年来的热门话题。

其热度就像深圳常年居高不下的气温一般，“热”得让人目眩神迷。

但，在深圳做城市更新从来不易。

当人们热衷于议论“拆迁致富”时，也有业主“苦不堪言”。

前有木头龙十年未动工，后有光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万。

在深圳，博旧改可能一夜暴富，也可能血本无归。

一、

“**”一直是罗湖发展的关键词。作为中国改革开放的先行区，罗湖开创了诸多先河：这里诞生了**个万元户村渔民村，**家上市的商业银行深圳发展银行，全国首家证券交易所深交所，新中国土地拍卖的**槌也是诞生在罗湖这片土地上。

事实上，罗湖在旧改方面也是走在全市的前列。

1

京基独霸罗湖三大旧改（京基蔡屋围旧改、京基水贝村旧改、京基罗芳村旧改）；

2

罗湖旧改标杆+莲塘楼龄*长（华润湖贝旧改项目、港莲村旧改）；

3

罗湖2018年集中开工的五大更新项目（华润深南一号、友谊城更新项目、食品大厦更新单元项目、工纺大厦旧改、原天众塑胶厂城市更新单元）；

4

难啃的旧改硬骨头（益田木头龙旧改、金钻豪园旧改）；

5

国企**高楼，320米地标建筑（城建大厦）；

6

已入市销售旧改项目（金威啤酒厂旧改、深业东岭三期）。

二、

京基独霸罗湖三大旧改

1、京基蔡屋围旧改

蔡屋围统筹片区项目位于深圳市罗湖区桂园街道，总面积33公顷，位于罗湖区的西部与福田区交界处，南临滨河大道，北侧为红桂路，东靠红岭中路，深南大道横贯其东西，主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域。

2018年4月份，罗湖政府公布了蔡屋围城市更新统筹片区**（草案）。根据**，蔡屋围片区将打造成金融商业核心区，拆迁面积30万平米，总建面267万平米。其中包含了近63万平米住宅以及30万平米商务公寓。

**进展：

项目于今年4月21日召开城中村私宅物业拆迁动员改造大会。京基地产与蔡屋围股份公司于5月上旬正式启动城中村私宅物业的签约工作，并计划2019年内实现项目动工。

随后项目建旧改办公室，5月底开始住户陆续搬迁，6月中旬已有商户开始搬迁，7月初个别村已经搬迁过半，部分楼栋贴出告示，7月31日前搬完。

2、京基水贝村旧改

项目占地面积5.2万㎡，计容建筑面积42.6万㎡，包含住宅，公寓，商业，办公，商务公寓等业态；分南北地块，在地铁3号线和7号线地铁站点辐射范围内。

**进展：

去年底地基完工，今年5月初项目出地面，6月底水贝洪湖苑出地面七层左右，南区还没出地面。

水贝洪湖苑出地面七层左右

3、京基罗芳村旧改

罗芳村背靠猫窝岭，南邻香港新界、北接罗沙路、东临莲塘口岸、西接新秀社区，总面积1.44平方公里。根据2017年罗湖更新局发布的《关于《2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区**批计划》的公告》，罗芳村的旧改拆除重建的面积超过11万平方米，更新方向为居住、商业等功能。

**进展：

2018年3月28日启动签约仪式。7月，罗湖罗芳村全面开拆，已经拆了70多栋旧楼。

三、

罗湖旧改标杆+莲塘楼龄*长

4、华润湖贝旧改项目

从13年立项以来一直是罗湖旧改的标杆，华润操刀湖贝塔。湖贝村更新统筹片区项目地处东门街道罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南大道，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，无缝连接地铁2号线湖贝站、5号线老街站。

该项目统筹片区用地面积40万㎡，拆除用地面积25.16万㎡，开发建设用地面积16.16万㎡（含纳入国有未出让零星用地面积3000㎡），计容积率总建面205.8万㎡，容积率达11.6。未来将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。片区共设波普坊、万象新城、乐活天地、湖贝园、住宅区、商业办公区六大功能板块。（仅供参考，官方暂未确定）

**进展：

今年3月东门市场开拆，4月份东区开拆。

今年3月东门市场开拆

4月份东区开拆

5、港莲村旧改

港莲村位于莲塘港莲路附近，分为一村、二村，是目前莲塘片区楼龄*长的小区之一。

**进展：

港莲村旧改目前已经谈到了94%了，开发商后来改为白马集团，白马代表作翠竹“善水居”，进展很顺利，项目旧改办公室在12栋。

四、

罗湖2018年集中开工五大更新项目

6、罗湖三九酒店旧改（华润深南一号）

项目位于罗湖区深南东路1001号，借助独特的地理位置特点，将打造成以“产业链金融总部经济”为引领发展的深南东产业型高端商务标杆，凭借华润置地产业资源优势及城市运营能力，引领罗湖产业发展与城市聚变，重塑深南大道上的深南东门户地标。

项目计划总投资37亿元，**计容建筑面积11.18万平方米，办公面积7.88万平方米，集超甲级办公、五星级酒店、精品商业、文化配套于一体，接驳地铁2号线、5号线，坐拥深南大道、沿河南路两大核心干道及罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，交通四通八达。

**进展：

属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一。今年年初开始打桩打地基，三月份挖基坑。

7、友谊城更新项目

项目位于南湖街道，北临友谊路，西临嘉里中心，东临庆安大厦。拆除用地面积8565.6平方米，开发建设用地面积8565.6平方米，计容积率建筑面积为89930平方米，其中商业、办公56580平方米，商务公寓24000平方米，创新型产业用房7700平方米，公共配套设施1650平方米（含公共配套管理用房1500平方米，垃圾收集房150平方米）。

**进展：

从17年开拆，到去年8月开始打桩，属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一

8、食品大厦更新单元项目

项目位于罗湖区南湖街道，东临向阳街，西临春风路，北临东门南路，通过营造全新的区域创新绿化环境，建设特征鲜明、立体复合、尺度宜人、富有活力的集办公、商业、公寓及公共配套于一体的标志性创新综合体，势将成为区域创新地标性新门户。

拆除用地面积8707.7平方米，其中开发建设用地面积6705.2平方米。计容积率建筑面积64800平方米，其中：商业办公及酒店合计50000平方米，商业公寓13000平方米，公共配套设施面积1800平方米。另外，允许在地下开发3000平方米的商业用房。

**进展：

属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一，万科操刀。

9、仁恒世纪大厦（工纺大厦旧改）

工纺大厦项目位于罗湖区黄贝街道，东临海珑华苑，南临深港花园，西邻文锦中路，北临凤凰路，距离2号线黄贝岭站仅200米。早在于2016年便纳入年度第六批城市更新计划中，并于2017年确认实施主体，由深圳市东关盛泰投资有限公司负责开发建设。拆除用地面积7234.8平方米，其中开发建设用地面积5743.6平方米，计容积率建筑面积55000平方米，其中：商业办公及酒店合计53250平方米，公共配套设施面积1750平方米。另外，允许在地下开发2500平方米的商业用房。

**进展：

项目从去年6月开始开挖，建设工程**许可证已公布。属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一。

10、宇宏大厦（原天众塑胶厂城市更新单元）

项目位于罗湖区东晓街道，深圳市珠宝产业发展的中心区域，北面为成熟住宅区，南面邻近布心路，西面为水贝珠宝总部大厦，与水贝地铁站无缝连接，产业基础厚实，交通便捷，区位发展势头强劲。

项目拆迁用地面积11341.9平方米，其中开发建设用地面积7236.5平方米。计容积率建筑面积为59470平方米，其中：产业研发用房41630平方米(含创新型产业用房5000平方米)，配套宿舍13000平方米，配套商业1790平方米，市政设施和公共配套设施3050平方米。

**进展：

属于2018年10月12日于罗湖集中开工项目20个项目之一。

五、

难啃的旧改硬骨头

11、益田木头龙旧改

罗湖经典“旧改难”项目，该项目位于罗湖翠竹片区爱国路与华丽路交汇处，建面65万平，产品包括住宅、商业和公寓。近几年，关于木头龙旧改的进展频繁见报网络，80%、90%、95%、98%……签约率始终无法实现****。

**进展：

今年3月，网友爆料目前总户数为1340户的木头龙小区，还剩3户没签约。其中，一期**一户马上要签约，届时一期全部签约完成，可以动工；二期剩余3户，计划上半年完成签约。

12、金钻豪园旧改

2018年2月，深圳市罗湖区城市更新局发布《关于金钻豪园城市更新单元**修改的公示》，将金钻豪园城市更新项目分两期实施，一期为住宅，二期为商业。实施分期后，金钻豪园一期480户业主全部与开发商达成更新意愿并****签订搬迁补偿安置协议。

**进展：

7月9日，项目仅因一已签约业主涉8千多万债务房屋被查封，导致开发商无法注销产证，逼停历经14年、涉800业主的整个更新项目。

六、

国企**高楼，320米地标建筑

13、城建大厦（城中心）

城建大厦位于罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区范围内，北侧为金华街、西侧为红岭南路、南侧为滨苑住宅小区、东侧为蔡屋围新十坊小区。

建成后将成为城建集团的总部基地，深圳国企**高楼，并成为罗湖区的地标性建筑。城建大厦占地面积9950.67平方米，计容建筑面积14.62万平方米，总建筑面积约17万平方米，总投资近40亿元，建筑高度320m。

**进展：

去年5月28日，项目动工奠基；今年3月，城建大厦取得《建设工程**许可证》；目前城建大厦在挖基坑，建高320米。

七、

已入市销售旧改项目

14、粤海城（金威啤酒厂旧改）

金威啤酒厂旧改项目主要分三个地块开发建设，分别是位于晓风路以西、紧邻围岭公园的西北地块；太白路以北、东昌路以西的北地块；太白路以南、东昌路以西的南地块。其中首期约11.6万平米为商业公寓，而剩余部分则以商厦为主，包括北区三幢写字楼，及南区一幢高300米的写字楼。

**进展：

项目目前在售建面约69-138㎡商务公寓、建面约37-69㎡办公产品，均价约6-6.9万/㎡。

15、深业东岭三期

深业东岭是深业集团于2011年4月21日正式启动开发运作的城市更新项目。项目位于罗湖深南路起点黄贝岭，无缝连接地铁2、5号线，交通便利，享受罗湖成熟的商业文化和生活配套。深业东岭一期、二期已经开盘，一期和回迁户已经入住，三期商业地块改为了写字楼。

**进展：

二期7B栋今年3月才推；*近黄贝岭村又开始拆了，2019年6月份，广泛征集业主对黄贝岭城中村城市更新意向。