8月19日14:00，由深圳市城市更新开发企业协会主办的“十年更新，共筑未来”城市更新主题论坛在深圳会展中心1号馆2号会场举办。

论坛特邀深圳市城市更新开发企业协会秘书长周旭先生，中加创新中心联合创始人、首席执行官刘恒铭先生，深圳市金地新沙房地产开发有限公司董事常务副总、深圳市更新企业协会拆迁谈判专业委员会专家余海先生到场。

2019深圳产业园区、城市更新、城市土地和房地产业博览会（总第46届）在深圳会展中心盛大开幕。本届房博会的重头戏——城市更新展含金量非常高，深圳市城市更新和土地整备局携10区更新整备局及84个更新项目亮相。

14:30

【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！欢迎大家来到第46届房博会第四届城市更新展的展会现场，同时也欢迎在座各位莅临由深圳市城市更新协会举办的“十年更新，共筑未来”主题论坛的现场。

主持人

改革开放40年来，深圳在不到2000平方公里的土地上创造了现代城市建设与发展的奇迹，自2009年颁布《深圳城市更新办法》以来，深圳一马当先，正式迈入城市更新时代。十年间，城市更新由原来的“政府引导、市场运作”慢慢转变为现在的“政府统筹，市场参与”，政策持续呈现出“控节奏、调结构、保品质、强统筹”的趋势。恰值第四届城市更新展开幕，我们借此时机总结成果，从多个维度出发，分享新知，展望未来发展，聚焦产业创新、市场模式，解锁城市更新下一个十年新趋势。

论坛开始前请允许我为大家介绍莅临本次活动现场的领导和嘉宾，首先介绍莅临的协会领导：

深圳市城市更新协会副会长、卓越集团助理总裁胡伟平先生；

深圳市城市更新协会副会长、党支部副书记、深圳市君合智成城市发展公司CEO赵磊先生；

深圳市城市更新协会副会长、深圳市桦盛投资有限公司总经理刘炎霆先生；

深圳市城市更新协会副会长、深圳市中洲城市开发有限公司常务副总经理宋捷女士；深圳市天健地产集团常务副总经理赵晓宜先生；

接下来为大家介绍来自各个专业领域的专家学者，他们都是来自于我们深圳市城市更新开发企业协会各个专业委员会的专家组成员，他们是：

深圳市**国土发展研究中心**工程师缪春胜；

深圳市城市更新协会产业与科技创新专业委员会专家、中加创新中心联合创始人、首席执行官刘桓铭先生；

深圳市城市更新协会产业与科技创新专业委员会专家、深圳市上市培育办企业用房用地服务专家组副组长、深圳市中科为实业集团有限公司产业发展中心总经理叶青先生；

深圳市城市更新协会产业与科技创新专业委员会专家、深圳市上市培育办企业用房用地服务专家组副组长、深圳市同合产业服务有限公司董事总经理陈晨先生；

深圳市城市更新协会拆迁谈判专业委员会专家、广东卓建律师事务所创始合伙人杨林先生；

此外，本次活动还邀请了深圳市各友好协会单位的领导到场，他们是：

广州市城市更新协会副秘书长闵丽女士，以及来自广东省三旧改造协会、广州市城市更新协会同事、东莞市城市更新协会、惠州市仲恺区城市更新协会的代表，感谢各兄弟协会的主持，同时也欢迎来到论坛现场的协会各会员单位代表以及关心和支持深圳城市更新工作的各界朋友，欢迎你们的到来！

论坛现场

14:33

【胡伟平】：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！

值此金秋时节，由深圳市城市更新开发企业协会主办的《“十年更新，共筑未来”城市更新主题论坛》在深圳隆重召开。在此，我谨代表论坛主办方向参加本次论坛的各位领导、各位嘉宾以及来自广东省三旧改造协会、广州市城市更新协会、东莞市城市更新协会的企业代表以及深圳市城市更新协会的与会会员企业表示诚挚的欢迎和衷心的感谢！

深圳市城市更新协会副会长、卓越集团助理总裁胡伟平先生致欢迎辞

2019年是深圳城市更新办法颁布实施十周年，回望过去十年欣欣向荣，展望未来城市更新行业生机无限。

**，我们相聚在深圳，探讨如何应对城市更新工作面临的挑战和困难，如何抓紧时代发展机遇，建立城市更新发展的新模式和新机制，本次论坛凝聚了城市更新领域践行者的智慧和力量，结合深圳城市更新实践进行深度剖析。希望以此为契机，促进行业内更多的讨论和交流，为深圳的城市更新探索之路提供有益的借鉴，成为城市有机更新的可靠助力。

14:35

缪春胜：深圳城市更新10年779项计划！释放土地60.7平方公里

**的演讲分为三部分：

一、更新“十年”回顾。从09到现在已经过去十年了，十年中有很多很好玩的故事，有很多开心的事，也有很多辛酸的经历。

二、面临机遇与挑战。结合**的形势以及调整和优化方向跟大家分享。

三、未来趋势与探索。主要讲讲我们接下来要做的事。

一、更新“十年”回顾

有人说深圳的更新从09年开始，其实90年代、2000年左右已经有很多好玩的东西，04年有《深圳市城中村（旧村》改造暂行规定》，05年出了**版城中村计划，08年出台**版旧工业区升级改造计划，如果没有这些积累，城市更新也不会走到目前的状态。

深圳将城市更新作为存量土地二次开发的重要途径之一，积极创新，不断完善制度建设，从2009年到2019年，深圳的城市更新已经成为深圳土地拓展的核心手段，其政策创新、机制优化以及过程中的相应经验，都为我们**和其他城市在二次开发和存量用地开发方面作了很多探索。“深圳模式”也是这几年一直努力的方向，依据的原则是“政府引导、市场运作”，慢慢强化政府统筹、市场运作，但“市场”和“运作”二词一直未变，这是我们的核心灵魂。

（一）更新制度及**体系日益完善

 跟兄弟城市说到“深圳模式”时我一定会说到政策，因为政策框架的搭建，才有深圳城市更新的基础和平台。《深圳城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》是纲领性文件，也是深圳城市更新一直在做的事情，不断完善政策体系。这张表是深圳市层面做的深圳市城市更新政策，从计划**到用地出让，到其他规范，总共有25条左右政策，市层面的城市更新全流程基本构建了完备的政策工具箱，这是市层面想做的政策体系，也是我们*核心、*宝贵的经验之一。

政策之前还有相对比较完善、比较有序的东西，即**管理体系。**管理体系的核心是更新单元**的制度以及相应的制度规范，为了保障城市更新单元**，从行政许可依据上作了保障的核心，分别从编制办法、审批程序、主体效率方面作了相应的界定，把审批通过的更新单元**作为图则的替代，直接用于覆盖后面的行政审批，单元**一直强调多个项目的统筹，同时强调利益之间的协商和协调，此外还强调刚弹结合，刚性方面严格落实法律体系以及上层次**的内容，当然也有一些弹性的东西，比如次干道以上的路网、高度、强度控制等都有优化空间。

（二）促进土地集约节约发展

十年过去了，有哪些值得回顾和思考的东西？

核心一点是政策之外相对完善的管理机制，包括现在的计划、**、实施主体和用地出让这四个环节。在这四个步骤中可以看到我们这十年做了哪些工作，09年至今，十年过去了，我们批了779项计划，60.7平方公里，是所有旧城计划、旧村计划、旧工业区计划无法想象的，十年间每年做了6.7平方公里的量。

其次是我们已经批了458项**，34.6平方公里，编制类似图则深度甚至比图则深度更细的单元**内容，涉及1.3亿总建面，其中有80%左右商住用房，还有相应的配套设施，比如幼儿园、社康中心、小学等，在城市更新方面做了很多努力。

第三个层面是在土地出让方面成效非常显著，17平方公里，每年将近2平方公里的规模，涉及6000万建面，每年房地产市场的销售量是600万左右，未来的需求量可以释放到十年以上。

在计划阶段，核心大头是龙岗，占全市三分之一的量，153个项目，超过20平方公里的规模。其次是宝安，再其次是龙华，深圳城市更新三大巨头占全市超过60%的规模。

**层面核心以龙岗、宝安、龙华三区为主，但现在已有慢慢拉平的趋势，特区内批**的速度正在加快。

用地出让有一个很明显的趋势，从09年到2018年，一条像上台阶一样的线非常清晰，用地出让规模逐步增长的趋势很明显，从2012年之后，每年保持超过2平方公里的用地，这是城市更新在土地市场上做出了很多努力之后争取下来的规模。

（三）推动城市空间结构优化

在空间优化方面有一个很明显的特征，深圳的城市更新在核心区位或优势区位的分布特征非常明显，一是轨道站点500米，40%项目位于轨道站点500米。二是剩下60%左右位于城市组团中心、主中心或副中心核心区位。

（四）加强公共配套设施落实

我们建了130所学校、271所幼儿园、3家医院、256家社康中心、849万平方米保障房，87万平方米创新型产业用房。

全市已批**平均土地贡献率31%，由原来的25%上升到31%，土地贡献率呈上升趋势。

（五）增加城市产业用房供给

117个拆除重建的产业升级项目获得**审批。

（六）稳定了房地产市场供应

六千多万住宅，近1400万平米保障房。

（七）促进经济高质量发展

深圳的城市更新除了服务于用地供给、公共配套之外，对固定资产投资的拉动也非常明显，从2010年左右6.6%的固投上升到2018年的20.5%。

二、面临机遇与挑战

（一）城市更新面临新机遇

思考机遇和挑战时，一定要说大背景，说大背景时一定会讲昨天出台的《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，其实这个《指导意见》2018年10月份市层面已经开始准备了，2018年10月份书记来广东省视察以及12月份批复“两范”使命时我们已经在做准备工作，《指导意见》昨天已出台。《指导意见》中有一个核心的东西，即当前，中国特色社会主义进入新时代，深圳示范区的建设将有利于更好实施粤港澳大湾区战略，丰富“一国两制”事业发展新实践”，大家注意，“一国两制”不会在深圳或广东的文件中出现，但这次出现在《指导意见》中，可见**对我们社会主义示范区创新使命的期待非常大。

这里面还有两个核心点，一是目标，明确了深圳2025-2035的发展方向，为深圳城市更新奠定了相应的基础，比如2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列。这个要求非常高，深圳目前距离新加坡、纽约、日本东京等国际**城市还有相当大的差距，五年时间内要有更大的进步，这是一个期待。第二个期待是2035年深圳要成为全国典范，城市综合经济竞争力****，建成具有全球影响力的创新创业创意之都。

40年前，历史选择了深圳；当今，历史再一次选择了深圳。以往有香港等城市在引路，以后深圳要独自前行探索，再“无人”帮深圳探路，未来注定不会一帆风顺。10年前，深圳城市更新开始在全国率先进行探索，十年后，《意见》为深圳创建城市更新的“深圳模式”给足了政策支持环境，但也面临新的挑战。

2019年7月17日，广东省政府常务会议审议并原则通过《关于加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》和三年行动方案，提出未来城市更新和“三旧”改造还是要加快发展，强调高质量推进。

除此之外我们还要看上层次**，包括市层面、区层面，包括控规层面、法定图则层面新一轮**修订机会，这是给二次开发、给未来城市结构调整和优化提供了很多机会。

（二）城市更新面临新挑战

空间增量不可持续，已相对饱和，目前全市建筑面积总面积将近11亿，2035年总目标值是14亿左右，未来增量已不多。（PPT演示）这是**和现状对比分析图，红**域是**和现状增量接近甚至现状已超过**。

右图反映了深圳城市更新开发强度，从2009年到2018年，可以看到一条很强的趋势线，开发强度基本是直线上升趋势，增长非常明显。分到区层面来看，特区内的福田、罗湖、南山三区这几年的开发强度也增长比较快。空间增量不可持续的情况下，后面如何解决核心问题？人口增长带来公共设施的需求是非常显著的问题，设施需求随着人口增长还会进一步扩大，现在的核心缺口如教育设施、医疗设施，包括人均居住用地、人均公园绿地、人均公共管理与服务用地、人均公用设施用地缺口也很大。我们还得看另外一点，这次《指导意见》提出一个很高的目标，要打造民生幸福标杆，即幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶，这些都是摆在我们眼前的挑战和要求

城市综合成本不断攀升也影响到深圳的竞争力进一步提升的趋势，租金水平、人力成本、用房成本提升都较快，这也是面临挑战的另外一个方面，成本不断攀升带来对创新的影响。

深圳城市更新开始出现“一区一策”现象，全市统一格局有待进一步完善。

刚才给大家看到了一个很大的帽子，看到深圳高远的发展目标，在这之外我们还得看到自己努力的方向。

三、未来趋势与探索

（一）城市更新趋势规律

从2010年到2018年的九年时间里，三条曲线，绿色是用地出让线，橙色是**批准线，蓝色是计划线，用地出让从2010年到2018年相对稳定，**基本在4.5平方公里区间值进行波动，但波幅比计划大，计划从2010年到2018年的波动值更大，这是很明显的趋势，计划阶段在调节后面的用地出让，用地供应相对稳定的情况下，需要计划、用地来保障。

再看实施率，从我09年工作开始，全市的事实率是28%，目前是29%、30%，十年过去，实施率一直没有太大变化，但城中村改造实施率远低于旧工业区改造的实施率，说明这几年工业区改造以及工改商、工改工方面下了很多工夫，这几年工改工、工改商项目相当于城市更新实施率的两倍。

2010年做城市更新“十二五”时就在统计全市改造潜力，当时商报省厅和市政府的量是180平方公里，按照**统计的配套贡献率是10%左右。八年过去了，“十四五”**即将出来，我们做了新的潜力分布，**配套率接近30%，说明这十年过程中我们把贡献率相对低的项目、配套相对不是那么多的项目优先消化了，剩下的项目配套都不会低，更新难度将逐步加大，深圳的城市更新将进入啃硬骨头阶段。

这张柱状图可以明显反映出来，2012年做《实施细则》时，全市平均贡献率是25%，2012-2016年之间是30%，2016年强区放权后，平均贡献率已接近40%。城中村的贡献率大于旧工业区，城中村的配套缺口大一些。

贡献越大，带来的结果一定是开发强度越来越高，*下面的柱子是开发强度攀升状况，蓝线是现状容积率，基本上波动不大，说明拆建比在变化。

深圳城市更新政策红利正在逐步消化，十年积累已经给大家释放了很大的量，60平方公里的计划、35平方公里的**、近20平方公里的用地出让，接下来会进入精细化管理阶段，进入打攻坚战的阶段。回过头来看看另外一只手，即政府主导的存量开发的手，土地整备的政策工具比2012年更加丰富。

（二）存量开发未来发展探索

除了看到趋势，还得看接下来要做哪些事，我们将会构建一个面向2035低效用地再开发的政策管理体系，城市更新、土地整备、产业用地提容、其他实施模式都纳入城市低效用地开发。

更加强调成片连片开发，政府统筹的手段还会进一步加强，这里面有几个核心抓手，比如我们在《若干措施》中提出旧工业区成片改造，如重点更新单元。另外我们还会强调有机更新、绿色更新，这也是接下来的核心导向方向。《城中村综合整治总体**》发布之后会有新的城中村有机更新政策试点探索。

此外，我们还会强调绿色更新，更新跟“双修”结合，以及更新跟清退结合，促进生态文明的建设。

针对全市“一区一策”现象，我们会下比较大的力度整治各区的乱象，进一步强化全市更新政策的统一和规范，一些新的政策正在制定过程中，比如商业楼宇、公共利益等相关政策正在制定的路上。