“起拍价80多万，150多万差不多应该能拿下，但*终结果却还要高得多。”盯了两三个月法拍房的朋友已经放弃了在此捡漏的想法。
一提到法拍房，很多人立刻就会联想到“捡漏”。
动不动就六七折，如果200万的房子，能便宜40-60万，简直让人无法抵抗。可这是“真便宜”还是“假便宜”呢？
一般人看不透，更猜不透。
加价671次溢价率达551%，法拍房“低价不再”？
法拍房，即司法拍卖房，指被法院强制查封，执行拍卖变现的房产。法拍房的标的包括住宅用房、商业用房、工业用房和其他用房。
法拍房的投资优势主要有两点：一是会有一些“笋盘”，价格便宜且房源较新。二是绝大部分城市不受限购约束，凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可以竞买，在热点城市普遍限购的环境下不失为一种购置房产的新选择。
一般来说，法拍房的起拍价为评估价的7-8折，成交价平均能达到8.5-9折。但在市场流动性较好的情况下，也可能会以高于评估价成交。
8月底，深圳一处法拍房产在经过671次加价后，以高达551.1%的溢价率成交。从溢价率和举牌次数两个角度作对比，该处房产可比深圳6月底的“史诗级”拍地精彩得多。
举牌次数671次，激烈程度比开发商土拍还强。
许多法拍房专业人士表示，法拍房越来越透明了是好事，但随着市场玩家不断增加，法拍房不再像以前那么“便宜”了。
小编翻阅了某土拍网站的房源，大家可以感受一下：
随着法拍房市场透明度越来越高，越来越多人参与到这个市场中，法拍房的风险也成为越来越不可忽视的问题。
要知道法拍房之中的“操作”，是比购买普通住房要“复杂”的多。
法拍房的水究竟有多深？
赚大钱，都要悄悄的，一旦公开了，成了人人皆知的秘密，那基本就赚不到钱了。
法拍房就是这样。“价格美丽”，往往是“法拍房”**消费者购买神经的关键性因素。但生活实践告诉我们，唯价格论的消费者，大概率是不怎么明智的消费者。
很多人可能不知道，看上去很“美”的“法拍房”背后，究竟会有多少你惹不起的雷。
举个真实案例，2018年，有位深圳男子通过法拍的方式,买一套市价550万的**房。
原本以为只需要花369万就能捡到的便宜，在计算税费后，反而变成了超611万的烫手山芋。
为什么会出现这么高的税？原来这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。一笔账算下来，赔死了。
后悔了？不买了？那是有成本的，25万保证金可不退。
法拍房表面上看着便宜，实际上隐含的东西太多。说真的，计税这种事儿都不算事儿，*难的是前期的调查和后期的收房，因为法拍房这个产物生下来就是伴随着风险。
法院一般会明确告知：
本院不负责过户和腾空入住；
税费等相关费用具体明细请自行前往相关单位查询；
标的物以实物现状为准，本院不承担变卖标的瑕疵保证。
没错，法院就负责卖，其他一概不负责。
斥千万竞买，遇“老赖”租客
2013年，肖女士和叶先生通过司法拍卖程序购得深圳罗湖一小区配套市场18套房产，但麻烦事接踵而来。
该处房产是位于深圳市罗湖区莲塘东片区的仙桐御景配套市场。因前产权人无力偿还银行贷款，被抵押的房产走上拍卖程序。
2013年2月26日，肖女士和叶先生通过深圳土地房产交易中心，以2000多万元的价格拍得仙桐御景家园配套市场的这18套房产，顺利办下房产证。但当工作人员前去收房时，发现该房产被一公司以为期16年的租赁合同占用。
经罗湖区人民法院多次采取强制执行措施，这18套房产被占五年才终于交付。但即使有法院判决，肖女士还未拿到上千万的占用费，房屋消防通道至今无法收回。
△法院在竞拍公告中明确不负责房屋交吉
市民黎先生通过深圳中级人民法院公开拍卖，以840万的价格买下和平广场一套房子，加上税费总价约940万。
黎先生收到法院确认书通知自行收房到管理处办理手续时，才发现房子里住着一位庄女士。对方自称，丈夫与前业主在2015年签了租赁合同，租期是10年。斥资近千万，黎先生却遭遇“老赖”租客，无法入住。
这些都是法拍房常见的猫腻，说一次性付了10年租金的，其实都是老赖设计的骗局，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。
**法曾专门出台过，**住房是否可执行的司法解释，如果被执行人确实只有这一套房可住，就不能强制执行。
所以根本没办法赶租客走，除非支付巨额违约金。
这样的房子，即便买下也没办法实际占有，打110都没用，可以说是买法拍房*臭名昭著的风险。所以，**不要碰非空置房。
法拍房常见六大风险
01如果有长期租约，则存在拿不到使用权的风险
拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。
对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。
02房产的所有权归属有争议而产生纠纷
**的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况。
在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。
03原业主已和其他买家交易过
拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。
也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。
04房屋存在违法建筑，相关责任由购买者承担
由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。
通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。
05原业主给其他特定关系人设定的有居住权限
比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
06不能正常解除抵押的情况
解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。
设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。
市场逐步透明化，法拍房“僧多粥少”
尽管法拍房存在一定风险，但得益于线上交易的普及和市场的不断发展，法拍房也在逐步透明化。
去年下半年，深圳法拍房房源数量达到有史以来的顶峰。
据中国房地产报报道，2018上半年，深圳法拍房数量保持着不温不火的局面，维持在100-140套之间。8月过后深圳法拍房的数量开始直线增加，有3个月的数量甚至超过了200套。这一势头延续至今年年初，平均每天增加8套法拍房。
当时部分自媒体甚至夸张的发文叫嚣深圳房价不行了怎样怎样。
但是今年过完年到现在，深圳法拍房房源数量是逐步减少的，六七月份尤甚，几乎无房可拍。
法拍房市场“升温”*直接的体现是，龙岗一处房产在两次“悔拍”后，第三轮引来更多购房者参与竞拍。
据了解，位于龙岗的春华四季园17栋一单元3A房分别在今年3月和5月成功被拍下，但两次均因买家未履行导致房源再次进入拍卖环节。
可以理解为，买家在拍卖过程中竞价成功后未及时付款，因此房源进入再次拍卖环节。
按法拍房的竞买相关规定，成功拍下标的后未及时履行后续手续的买家会被扣除保证金，且不能进入下一轮的竞买。
而该处房产前两次保证金均高达70万元，并不是一笔小金额，买家是何原因未履行相关手续仍是未知数，不得不引人怀疑是否因该处房产存在过多的风险。
尽管如此，该房产在第三次进行拍卖时却引来更多竞争者。
据公众号瑞房统计，春华四季园17栋一单元3A房前两次拍卖参加人数分别为2人次和4人次；前后两次的溢价率分别为31.3%和13.9%。
在8月3日该房产进行第三轮拍卖的的**拍，以流拍落幕。
9月1日，该房产进行第三轮拍卖的的第二拍，共14人参加，竞价次数高达83次，**成交价格为875万，溢价率为55.4%。
从参与人数和溢价率来看，该房产在第三拍的的数据比前两次拍卖要高出不少。
随着越来越多玩家的加入，法拍房也开始出现“僧多粥少”的局面。
“价高者得，利润空间更小了”，冯明戈表示，由于参与竞拍的人越来越多，直接导致的是出价频率的上升，继而抬升房源价格，使得房源价格逐步接近市场价甚至高于市场价，因此法拍房“便宜”的优势正逐步淡化，利润空间在缩小。
**，对于法拍房的投资，小编的建议是，首先房住不炒，以改善居住体验为主；其次端正心态，不要光想着捡漏；再次是选取优质房源，坚持价值投资；**，要坚持多观察研究市场行情，研究成交价格，等待时机。
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