国庆节长假结束，小编就开始着手整理粤港澳大湾区11城的房价数据，发现除了深圳有明显的涨幅，广州、珠海、中山、肇庆有略微上涨，其他城市都是下跌状态。

数据告诉我们，即使有粤港澳大湾区概念的加持，但这个“金九银十”并不热。

接下来，小编就开始逐个分析大湾区这11座城市10月份的房价趋势：

注意：

①以下数据整理于中国行情房价、房天下。

②当月房价不代表今后的趋势，由于统计口径有别，且各城市每个区域的房价相差都比较大，数据仅供参考。

大湾区十月房价一览

从上图不难看出，西部的房价相对还是比较低。香港和澳门就不用说了，全国房价*贵的两个地区。香港房价更是连续九年蝉联世界**宝座。

粤港澳大湾区10月房价一览：

1、香港（169344元/平）、澳门（102220元/平）

2、深圳（ 61448元/平）、广州（33942元/平）

3、珠海（23149元/平）、东莞（18415元/平）

4、中山（13434元/平）、佛山（12701元/平）、惠州（10341元/平）

5、江门（8746元/平）、肇庆（7122元/平）

深圳10月均价 61448 元/㎡

9月均价60,600元/㎡

环比上涨：1.41%，同比上涨：12.88%。

数据表明，在大湾区概念+先行示范区+国庆促销三重奏的影响下，深圳房价继续高歌猛进。

在房价高企、刚需汹涌的深圳，外溢的购房需求都已经抬高了周边东莞、惠州的房价，深圳，作为粤港澳大湾区上车*难（没有之一）的城市，楼市里“上车”的呼声此起彼伏。

广州10月均价33942元/㎡

9月均价33,874元/㎡

环比上涨：+0.20%，同比上涨：+3.58%。

广州二手房市场在经历了连续下降4个月至年内**的惨淡行情后，这个黄金周，通过开发商们变着法地**市场：打折、分期缴交首付、特价房……总体来说，广州的楼市表现稳定，稳重略有上升，并且整体去化率达到接近六成的水平。

接下来，犹如双十一之后的萧条期，大量促销措施之后，市场会进入冷静期，再加上10月8日房贷利率政策的落地，接下来的市场可能又会进入新的一轮冷淡。据不完全统计，今年年底，广州还将有近30个新盘有推新动作。

东莞10月均价18415元/㎡

9月均价18,424元/㎡

环比下跌：0.05%，同比下跌：5.12%

临深近广片区的房价上涨挽回不了东莞房价下跌的大流，受楼市调控政策、全球制造业下行等等因素的影响，东莞房价进入了一个下跌周期。

然而，就如许多文章里说的那样衡量一个城市房价因素的关键指标是“人口”，据统计，2018年东莞常住人口为839.22万，比2017年增加近5万。东莞，作为粤港澳大湾区的制造业中心，未来发展如何，还是得看“腾笼换鸟”是否成功。

惠州10月均价10341元/㎡

9月均价10,363元/㎡

环比下跌：0.21%，同比下跌：3.47%

惠州，作为深圳未来的睡城，深圳1套房≈东莞3套房/惠州5套房，在这个公式下，作为深圳周边的价格洼地，我们实在不能不看好惠州未来的发展，虽然这里有无数投资客砸的坑。

珠海10月均价23149元/㎡

9月均价 23,025元/㎡

环比上涨：0.54%，同比下跌：0.41%

粤港澳大湾区的利好，伴随着珠海限购政策的“松绑”，珠海这座沿海宜居城市日益进入人们的视野。珠海，东与香港、深圳隔海相望，南与澳门相连，区位优势可谓“上佳”。

特别是港珠澳大桥的通车、深中通道的建设，香港和澳门、深圳外溢带来的投资自住需求，使得珠海房市稳步升温。宜居珠海欢迎您！

中山10月均价13434元/㎡

9月均价13,476元/㎡

环比下跌：0.31%，同比下跌：6.84%

中山，作为粤港澳大湾区里存在感一直不强的城市，在珠港澳大桥建成通车、深中通道建设的利好下，中山房价进入了快车道。

但由于市场大环境下行、中山本市各区房价冷热不均，本月中山房价均价还是略微下跌。

佛山10月均价12701元/㎡

9月均价12,830元/㎡

环比下跌：1.01%，同比下跌：0.93%

佛山作为一个工商业发达的城市，又享有多年广佛同城的福利，一度蝉联全省房产销售的**，但佛山高明区、三水区相对欠发达的，经济总量不大，人口涌入也远不如南海、顺德、禅城这三区，房价“拖了整体后腿”。但随着地王的入市，佛山未来的房价下跌的可能性不大。

江门10月均价 8746 元/㎡

9月均价 8677元/㎡

环比上涨：0.80%，同比上涨：1.31%

江门，作为粤港澳大湾区的边沿城市，目前来看还未享受到太多大湾区发展的红利。

肇庆10月均价7122元/㎡

9月均价7088元/㎡

环比上涨：0.48%，同比下跌：8.12%

肇庆房价一直是粤港澳大湾区的垫底城市，作为大湾区的价格洼地，肇庆未来或可承接部分广州佛山的“外溢购买力”。

受**的影响，香港楼市指数连续下跌，同比下跌了3.55%，整体经济形式回落明显，据报道，香港将参考新加坡组屋模式，建立“港人组屋”计划，期待此一政策能解决香港楼市畸高数十年的问题。

澳门房价受外围经济影响，本月仍有略微回落，较上半年已经大为好转。

了解完房价之后，现在再让我们看看大湾区各个城市银行的房贷利率情况又是如何吧。

深圳

根据深圳中原提供的新政后利率数据显示，目前工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、光大银行八大银行也均已“换锚”，利率同上一样。

东莞

东莞首套房贷利率，普遍的银行在LPR的基础上加60bp（即利率为5.45%），包括工农中建交邮等6大国有银行；而汇丰（加点30bp）、中信（加点54bp）和民生（加点40bp），处于较低水平。

二套房贷利率方面，普遍的银行在LPR的基础上加80bp（即利率为5.65%）；而招行、光大、交行等二套房贷利率则加点103bP，即利率5.88%，相当于原来的上浮20%。

对比东莞此前首套房房贷利率5.39%（基准利率上浮10%）、二套房普遍房贷利率5.635%（基准利率上浮15%），新政后整体的房贷利率变化不大。

惠州

据悉，惠州多家银行均已实施LPR新政，工行、交通等银行相比9月份的房贷利率，有所上涨。

值得一提的是，其中首套房**涨了152个基点，利率达到6.37%，相当于旧政策上浮30%；二套房**涨153个基点，利率达到6.38%。

以下是惠州多家银行的具体房贷利率与上涨基点数值一览表，仅供参考：

银行10月首套（%）10月二套（%）工行6.125

（+127.5个基点）

6.35

（+150个基点）

招商6.13

（+128个基点）

6.37

（+152个基点）

交通5.88以上

（+103个基点以上）

6.38

（+153个基点以上）

农行6.37上下浮动

（+152个基点）

/

华润银行上浮20%-35%（按旧政策计算）广发

一直未联系上

中国银行

一直未联系上

从上表可以看出，首套房贷利率大都在6.1%以上，二套都在6.3%以上。

其中农行的首套房贷利率较高，上涨了152个基点；另外，交行的二套房贷利率较高，上涨了153个基点。

在放款速度上，部分银行放款速度较快，如工商银行等；交通银行工作人员表示放款时间较慢，额度吃紧。

据建设银行的贷款经理得知，每个楼盘的房贷利率有所不同，上涨基点情况不一，具体房贷利率以具体楼盘为准。

另外，据多家银行的贷款经理得知，银行不一定都能做所有楼盘的房贷，想要办理房贷的购房者，需详细咨询楼盘的销售人员。

其他城市房贷利率

广州：首套在4.9-5.635%之间，二套在5.45-5.88%之间。

佛山：首套上浮10~15%，二套上浮15~20%。

珠海：首套在5.15-5.88%之间，二套在5.45-5.88%之间。

江门：首套在5.635-5.9%之间，二套在5.8-6.2%之间。

中山：四大行中，首套维持在5.88%，二套维持在6.13%。

肇庆：首套在5.8-6.615%之间，二套在6.1-7.105%之间。

--数据来源：深惠房叔

纵观大湾区内陆其他城市房贷利率，肇庆二套房贷利率基点调整幅度在125-225.5个基点，房贷利率**7.105%，远远高于惠州。

大湾区投资：哪里才是洼地？

粤港澳大湾区的洼地，不在深圳，也不在广州，而在于大城市群连成一线的受益区。

一是环广区域的佛山清远。佛山与广州，在地理边界和居住边界上已经深度融合，广州的溢出需求，首达之地必是佛山。佛山也必须与广州融合互通，打造广佛同城的超级共同体，才能获得更大的跨越式发展。

至于清远，内部发展相对失衡，本身经济体量弱小，也必须依靠广州发展。广州部分居住需求和投资需求已经外溢到清远南部，但问题是广州本身拥有较大的发展腹地，一路向东向南，而北部则属于战略缓和地带，没有扩张的北部，对清远带动就有限。

值得一提的是，飞地模式在大湾区**中被着重提及。深汕合作区已经迈出步伐，广清特别合作区的前景同样值得期待。

二是环深区域的东莞惠州。东莞深处广深两大超级城市之间，自身制造业发达，无论是制造片区还是临深片区，都有不错的发展前景。未来随着深圳土地资源枯竭、房价进一步高企，深圳居住需求和产业转移的外溢还会加速，临深板块和制造板块都将获益。

至于惠州，与东莞类似，也是深圳居住效应的溢出之地，惠湾片区一度70%购房者都是深圳人。不过惠州土地供应量大，新房供应充足，目前多数处于投资炒作阶段，缺乏实际居住需求的进入，因此房价易受调整政策的影响。

三是深中通道的中山。深中通道涉及珠江口的利益分配，目前虽已动工，但广州仍有不同意见，而深圳中山则因利益站在同一方。大湾区**明确提出，加快深中通道、虎门二桥过江通道建设。

显然，深中通道基本已经尘埃落定。等待深中通道开通，深圳与中山的距离缩短到20多公里，时程缩短到30**以内，中山不必绕道虎门大桥便可抵达深圳，深中将会借助这一通道融为一体，中山将会成为深圳的后花园。这是中山的**机遇所在。

四是港珠澳大桥的珠海。港珠澳大桥开通，进一步拉近香港与澳门珠海之间的距离，但由于单Y结构的设计，导致与香港一水之隔的深圳，未能进入这一体系，因而港珠澳大桥的惠及效应有所削弱。

即便如此，港珠澳大桥的开通，将珠海的区位优势提到新的高度。能否以港澳为靠山，带动中山、江门纳入珠中江港澳的大体系中，这是珠海的机遇，也是挑战。

附：大湾区限购限贷政策图

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